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【サ高住④】「市街化調整区域」でサ高住（有料老人ホーム）を建築するメリット・デメリット

記事作成日：２０２４年５月１３日
最終更新日：２０２４年５月１３日
文責（執筆）：行政書士　野村　篤司

そもそも「市街化調整区域」とは？「サ高住（有料老人ホーム）」は建築可能？

根拠法は「都市計画法」

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域（都市計画法第７条第３項）であり、無秩序な開発を抑制し、防災面や自然環境、農林漁業との調和を保ちつつ土地利用の保全を図ることとしています。簡単に言いますと、「原則として建物を建てることが出来ない地域」と言えます。

（区域区分）
第七条　都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。
一　次に掲げる土地の区域の全部又は一部を含む都市計画区域
イ　首都圏整備法第二条第三項に規定する既成市街地又は同条第四項に規定する近郊整備地帯
ロ　近畿圏整備法第二条第三項に規定する既成都市区域又は同条第四項に規定する近郊整備区域
ハ　中部圏開発整備法第二条第三項に規定する都市整備区域
二　前号に掲げるもののほか、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの
２　市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
３　市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

例外的に、建物の建築を認めてもらえる場合があり、その１つが「有料老人ホーム」

但し、都道府県等の「開発審査会」で定められる一定の基準を満たすことで、例外的に、市街化調整区域内であっても、建物を建築することが出来ます。例えば、愛知県開発審査会基準（法第34条第14号）では、「法第34条第14号　市街化区域では困難又は不適当であり、かつ市街化を促進させないもので、開発審査会の議を経たもの」として、以下のような計画であれば許可され得ます。

    愛知県開発審査会基準1号　分家住宅
    愛知県開発審査会基準2号　削除（沿道サービス施設のドライブイン→法第34条9号へ）
    愛知県開発審査会基準3号　土地収用対象事業により移転するもの
    愛知県開発審査会基準4号　事業所の社宅及び寄宿舎
    愛知県開発審査会基準5号　大学等の学生下宿等
    愛知県開発審査会基準6号　社寺仏閣及び納骨堂
    愛知県開発審査会基準7号　既存集落内のやむを得ない自己用住宅
    愛知県開発審査会基準8号　市街化調整区域にある既存工場のやむを得ない拡張
    愛知県開発審査会基準9号　幹線道路の沿道等における流通業務施設
    愛知県開発審査会基準10号　有料老人ホーム
    愛知県開発審査会基準11号　地域振興のための工場等
    愛知県開発審査会基準12号　大規模な既存集落における小規模な工場等
    愛知県開発審査会基準13号　介護老人保健施設
    愛知県開発審査会基準14号　既存の土地利用を適正に行うための管理施設の設置　
    愛知県開発審査会基準15号　既存住宅の増築等のためのやむを得ない敷地拡大
    愛知県開発審査会基準16号　相当期間適正に利用された住宅等の用途変更
    愛知県開発審査会基準17号　既存の宅地における開発行為又は建築行為等　
    愛知県開発審査会基準18号　社会福祉施設
    愛知県開発審査会基準19号　相当期間適正に利用された工場のやむを得ない用途変更
    愛知県開発審査会基準20号　1ヘクタール未満の運動・レジャー施設の併設建築物
    愛知県開発審査会基準21号　農家レストラン

具体的には、以下のように定められています。

市街化調整区域にかかるご説明は以上です。行政書士法人エベレストでは、実際に、愛知県内某所（市街化調整区域内）において、有料老人ホーム（要件を満たすサービス付き高齢者向け住宅）の建築許可申請にも携わった経験があります。もちろん愛知県以外においても、有料老人ホームとして認められることが多いですので、「市街化調整区域でもサ高住（有料老人ホーム）は建築できる場合がある」ことを理解頂ければ幸いです。

市街化調整区域でサ高住（有料老人ホーム）を建築するメリットとデメリット

市街化調整区域でサ高住（有料老人ホーム）を建築する【メリット（良いところ）】

筆者が考えるメリットは、以下の３点です。

メリット（１）土地の仕入れ価格が圧倒的に安い

→市街化区域内の土地とは異なり、市街化調整区域内の土地は、原則として建物を建築することができず、土地の用途が著しく限られるため、土地の購入価格を大幅に削減することが可能です。特に市街化区域と市街化調整区域がちょうど境目にある土地は、その市場性（土地の利便性）はほとんど変わらないにも関わらず、価格が２分の１以下ということも珍しくありません。筆者も宅地建物取引士として土地の購入相談を受けることがありますが、「市街化調整区域」内の土地活用は難しいため、あまり詳しくない不動産業者も多いことがあります。

メリット（２）落ち着いた住環境をメリットにできる（街中の喧騒を回避できる）

→もちろん個々の立地を個別に判断しなくてはなりませんが、「市街化調整区域」は市街化を抑制されらた地域であることから、周囲に新しいマンションや新築戸建てがバンバン経つような住環境では基本的にはありません。そのため、「老後は年から離れ、少し落ち着いた環境で過ごしたい」という方には大きなメリットになります。

メリット（３）「広い敷地」を確保でき、土地に係る「固定資産税」の負担が軽い

→土地の仕入れ価格が安いということは、すなわち同じ予算であっても、「広い土地」を確保することができるということになります。そして、「広い土地」があると、一般的には道路に面している「間口」も広くとることができ、建物の設計の自由度が増すこととなります。１つ１つの居室の大きさも大きくすることが期待できますね（※もっとも建物そのものが大きな、建物費としては上がってしまう可能性が高いので、その点は要注意です）。さらに、仕入れ価格だけではなく、「固定資産税評価額」も市街化区域と比べて安くなるため、土地に係る固定資産税価格が安くなるという点はメリットの１つと言えるのではないでしょうか。

市街化調整区域でサ高住（有料老人ホーム）を建築する【デメリット（悪いところ）】

筆者が考えるデメリットは、以下の４点です。

（１）「田・畑」などの「農地」の場合は、土地の造成や改良に係る費用が大きくかかる場合がある

→前述の通り、土地の仕入れ価格については、市街化区域と比べて安くなることがほとんどです（流通性が低いため）。ところが反対に、土地の造成や地盤改良に係るコストについては、市街化区域と比べて大きくかかることがほとんどです。そのため、土地の仕入れ値で比較するのではなく、土地の造成費用や地盤改良等に係るコストも含めて比較検討するとよいでしょう。

（２）市街化区域と比べて利便性は悪くなる

→市街化を抑制する区域であることから、近隣のスーパーから離れていたり、交通の便が悪くなったり、どうしても利便性は低くなります。そのため、生活の大半をサ高住（有料老人ホーム）で過ごすという方はさておき、まだ要介護認定を受けておらず、自由に出かけたいという方にとっては、利便性については、魅力が低くなってしまうでしょう。

（３）中長期的に見れば収益性が低下する可能性がある

→市街化区域と比べて、新築住戸や集合住宅などは建築できない区域であるため、周辺環境の高齢化は進み、短期的には高い入居率を維持できたとしても、中長期で見れば、見込みとなる高齢者人口は減っていきます（新しい世帯が増えず、地域内で過疎化と高齢化が進むため）。もちろん、候補地なる市区町村の少子化対策等によるので一概には言えませんが、中長期で収益性が低下していかないか、慎重に検討するようにしましょう。なお、たとえ「市街化区域」であっても、地域全体に過疎化が進む市区町村では、中長期における収益性はいずれにせよ低下するでしょう。

（４）「サ高住補助金」が半分しかもらえない

→これは「令和６年度サ高住補助金」以降の改正点になりますが、市街化調整区域内のサ高住については、得られる補助金が２分の１に減額されます。「サ高住補助金」を得て、事業を検討されていらっしゃる方は、このあたりで資金計画に変動が生じますので、注意しましょう。